Thị trường BĐS Bắc - Nam đều ổn định

Đây là nội dung đáng chú ý được Savills phát đi xoay quanh chỉ số giá nhà ở tại thị trường địa ốc Hà Nội và Tp .HCM trong quý IV vừa qua. Bên cạnh sự phục hồi tích cực tích lũy qua từng quý trước đó ở cả hai địa bàn, thị trường phía Nam tỏ ra mạnh mẽ hơn trong chỉ báo hoạt động văn phòng.

Tổng kết về chỉ số giá BĐS Hà Nội quý IV/2015, Savills nhìn nhận, chỉ số giá nhà ở vẫn giữ nguyên ở mức 108,2 điểm và tăng 2,2 điểm so với cùng kỳ năm ngoái nhờ giá bán trung bình ổn định ở mức 25,6 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức 40%, giảm 5 điểm % theo quý nhưng tăng gần 2 điểm % so cùng kỳ năm 2014.

Cụ thể về số lượng, có khoảng 6.440 căn đã được bán trong 3 tháng cuối năm 2015 – giảm nhẹ (3%) theo quý nhưng tăng (86%) theo năm nhờ sự cải thiện rõ rệt trong niềm tin của người mua nhà – tư vấn ngoại đánh giá.

Phía Bắc “mạnh” nhà ở

Một điểm tích cực, thị trường BĐS đang có dấu hiệu hồi phục trong những quý gần đây với nhiều dự án mở bán và khối lượng giao dịch đạt mức cao. Dự báo trong năm 2016, thị trường sẽ đón nhận thêm gần 24.840 căn hộ gia nhập. Tuy nhiên, giá bán sản phẩm sẽ bị tác động bởi khả năng tăng lãi suất trong thời gian tới, đặc biệt đối với các dự án đang hoạt động như: Ecolife Capitol, Paragon Tower, Chung cư 109 Nguyễn Tuân và dự án HPC Landmark 105 Lê Văn Lương sắp mở bán tới.

Còn nhớ, ở thời điểm giữa năm, Savills từng đánh giá rất tích cực về vận động thị phần nhà ở tại đầu thị trường Hà Nội. Theo đó, quý II/2015, chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội tăng cả theo quý lẫn theo năm, do việc tăng giá của hơn một nửa dự án trên thị trường.

Đồng thời, tỷ lệ hàng tồn kho (trong quý II) tăng nhẹ theo quý do nguồn cung mới khá lớn, nhưng giảm đáng kể theo năm do hoạt động tốt của toàn thị trường tiếp tục được duy trì.

Tỷ lệ hấp thụ giảm theo quý, tuy nhiên tăng theo năm đạt mức 34%… So với quý II (25,4 triệu đồng/m2), giá nhà trung bình quý IV (25,6 triệu đồng/m2) cơ bản ổn định.

Thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá với chỉ số giá giảm nhẹ trong quý vừa qua (do giá thuê giảm ở khu vực trung tâm). Địa bàn trung tâm ghi nhận mức giảm nhẹ (0,2 điểm) theo quý nhưng tăng 6 điểm theo năm. Theo phân hạng, văn phòng hạng A đã hồi phục về công suất thuê (nhưng giá thuê bình quân ở các tòa nhà cũ lại ghi nhận suy giảm) – Savills tổng kết.



Chỉ số giá nhà ở theo quý


Phía Nam hưng phấn

Ở khu vực ngoài trung tâm, công suất thuê văn phòng giảm một điểm theo quý (do một lượng lớn văn phòng chưa cho thuê tại các tòa nhà mới), giá thuê bình quân tăng 3% theo quý. Điều đó giúp chỉ số tại khu vực ngoài trung tâm tăng 0,5 điểm theo quý và 6,1 điểm theo năm.

Đơn vị tư vấn quốc tế dự báo, hai năm tới, khu trung tâm sẽ hoạt động tốt. Đồng thời, khu vực ngoài trung tâm sẽ đón nhận lượng cung mới rất lớn trong thời gian sắp tới.

Thị phần nhà ở TP.HCM được tổng kết chỉ số giá quý IV/2015 tăng nhẹ (1,3 điểm) theo quý và 1 điểm theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường nhà ở là 21%, tăng 4 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm –1 điểm phần trăm theo năm do nguồn cung dồi dào (!)

Savills thống kê, khoảng 7.700 căn hộ đã được bán ra – tăng mạnh (47%) theo quý và theo năm (86%). Đây là lượng giao dịch lớn nhất được ghi nhận trong một quý.

Ở căn hộ hạng A, lượng giao dịch tăng 129% theo quý và 228% theo năm, hạng B tăng 79% theo quý và 137% theo năm. Từ đây, tư vấn ngoại đánh giá, cả hạng A và B đều ghi nhận mức giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Lý giải về điều này, một số yếu tố quan trọng như hỗ trợ tài chính tốt hơn, đảm bảo tiến độ xây dựng từ phía chủ đầu tư và loại hình sản phẩm đa dạng hướng đến nhiều nhóm khách hàng, đã góp phần đem lại những chuyển biến tích cực về tình hình giao dịch và giá cả của thị trường.

Tình thế lạc quan cũng diễn ra tương tự ở hoạt động văn phòng quý IV tại đầu thị trường phía Nam. Chỉ số hoạt động văn phòng tăng một điểm theo quý và 6 điểm theo năm. Mức tăng cao so với năm 2014 là nhờ thị trường văn phòng cải thiện dần theo năm trong cả công suất thuê (tăng 4 điểm phần trăm) và giá thuê (tăng 3%). Công suất thuê đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua với 94%.

Cả ở khu trung tâm và khu ngoài trung tâm, chỉ số đều tăng theo quý và theo năm (so với năm 2014). Trong quý IV/2015, tổng lượng tiêu thụ văn phòng ở TP.HCM đạt khoảng 60.000m2 – tăng 264% theo năm.

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chủ yếu đến từ văn phòng hạng B và C (Hạng A giảm trong quý này). Savills dự báo, trong 2016, 6 dự án với hơn 71.000 m2 sẽ khiến tổng nguồn cung văn phòng tăng 4% so với 2015.

Theo nhiều đơn vị kinh doanh mảng văn phòng, công suất thuê văn phòng ở TP.HCM đạt cao nhất trong 5 năm qua, đã được dự báo từ giữa năm 2015. Tại TP. HCM trong quý II/2015, Savills tổng kết, giá thuê duy trì ổn định và công suất thuê đạt mức cao nhất trong 6 năm qua.
Chỉ số hoạt động văn phòng ở khu trung tâm và khu ngoài trung tâm đều tăng theo quý và theo năm. Tổng lượng tiêu thụ văn phòng đạt hơn 25.500m2, tăng 6% theo quý chủ yếu từ các tòa nhà Hạng B và C… tế Mỹ tăng trưởng tốt, kinh tế châu Âu có dấu hiệu khả quan, giá dầu thấp giúp kích cầu cho nền kinh tế tăng trưởng tốt trong các năm sau. Với những lợi thế này, tâm lý hưng phấn của đa số người tham gia vào thị trường bất động sản trong nước sẽ kéo dài thêm một năm nữa. Hoạt động mua bán đầu tư sôi nổi của họ giúp ngành này tiếp tục tăng trưởng tốt.

Những phân khúc có thể chuyển biến tích cực và làm nền tảng cho thị trường trong năm 2016 là bất động sản trung cấp và bình dân (vừa túi tiền). Riêng đất nền nhiều khả năng vẫn kéo dài chu kỳ tăng trưởng, có thể tiếp tục tăng giá ở biên độ hẹp (dưới ngưỡng 10%). Nguyên nhân các phân khúc này có thể bắt nhịp với kịch bản tăng trưởng của thị trường vì nguồn cung còn hạn chế, lại đáp ứng được đa số nhu cầu thật của đa số người tiêu dùng.

Kịch bản thứ hai: Tâm lý thận trọng lấn lướt và đà tăng trưởng của thị trường bất động sản bị chậm lại hoặc suy giảm. Những khó khăn, thách thức đầu tiên có thể khiến thị trường chững lại là áp lực tăng lãi suất, thắt chặt cho vay bất động sản. Đây là 2 biến số có tầm hưởng rất lớn đến sự thịnh suy của ngành địa ốc.

Biến số tiếp theo là kinh tế Trung Quốc đang đối mặt với áp lực suy giảm tăng trưởng và kinh tế Việt Nam khó có thể chối bỏ sự lệ thuộc vào diễn biến của nền kinh tế này. Một biến số khác nữa là rổ hàng hóa bất động sản đang xô lệch về phân khúc giá cao, đẩy thách thức cân bằng cung - cầu trong thời gian tới.

Ngoài ra bài học về cuộc khủng hoảng năm 2007-2008 vẫn còn nguyên vẹn có thể khiến nhiều người theo chủ nghĩa hoài nghi, cầu toàn quyết định án binh bất động trong năm 2016. Các biến số trên đang chuyển từ trạng thái tiềm ẩn sang lộ diện. Đây chính là nỗi băn khoăn, nghi ngại thị trường địa ốc năm Bính Thân chịu thách thức giảm nhiệt, thanh khoản khó khăn.

Theo ông Nam, các phân khúc chịu áp lực suy giảm đà tăng trưởng có thể là bất động sản cao cấp do nhu cầu thật không quá lớn trong khi nhà đầu tư và đầu cơ đã cày xới mảnh đất này quá nhiều. Riêng phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng được chuyên gia này đánh giá sẽ tăng trưởng chậm lại và hướng tới sự ổn định nhờ số lượng không quá lớn và nhắm vào khách hàng có khả năng tài chính hùng mạnh.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Lưu ý: Chỉ thành viên của blog này mới được đăng nhận xét.